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    桐城市房地產管理局

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    回復:桐城市物業管理辦法 正式發布
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    桐城市房地產管理局

    發布時間: 2013-07-15 17:38:15
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    桐城市物業管理辦法

    第一章 總 則

    第一條 為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及有關法律、行政法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
    第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。
    本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
    第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。鼓勵、支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,促進物業服務行業發展。
    第四條 桐城市房地產管理局負責本市行政區域內物業管理活動監督管理工作。
    市人民政府其他有關部門,應當依照各自的職責分工,相互配合,做好相關監督管理工作。
    開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府應當建立完善協調處理物業管理的工作機制;在市房地產管理局指導下,具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
    居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

    第二章 業主、業主大會及業主委員會

    第五條 房屋所有權人為業主。
    業主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。
    業主在物業管理活動中,享有下列權利:
    (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
    (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
    (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
    (四)推選業主代表,并享有被推選權;
    (五)參加業主大會會議,行使投票權;
    (六)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
    (七)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;
    (八)對業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務合同進行監督;
    (九)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;
    (十)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
    (十一)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為;
    (十二)監督物業專項維修資金的管理和使用;
    (十三)法律、法規規定的其他權利。
    業主在物業管理活動中,履行下列義務:
    (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
    (二)遵守物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
    (四)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;
    (五)按時交納物業服務費用;
    (六)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;
    (七)法律、法規規定的其他義務。
    第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
    只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
    業主大會履行國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》規定的職責。
    第七條 業主大會決定籌集和使用物業專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經相關業主三分之二以上同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經物業管理區域內過半數的業主同意。
    第八條 業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。
    除國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》規定的職責外,業主委員會還應當履行下列職責:
    (一)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;
    (二)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
    (三)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
    (四)業主大會賦予的其他職責。
    業主委員會作出的決定,應當經全體成員過半數通過,并在物業管理區域內公告。
    第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
    物業管理區域應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素的原則劃分。新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業,具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。
    物業管理區域劃定后,確需調整的,由市房地產管理局會同開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府聽取業主意見后作出決定,并在相關管理區域內公告。
    第十條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
    (一)入住率達到50%以上的;
    (二)首批物業交付滿二年,并且入住率超過30%的;
    (三)首批物業交付滿三年的。
    第十一條 業主籌備成立業主大會的,應當在開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府的組織協調下,由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。
    符合首次業主大會會議召開條件之一,但未及時召開大會的,開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。
    業主大會籌備組應當自成立之日起15日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。
    首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
    第十二條 業主大會籌備組應當確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單,做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
    對前款規定的內容,業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公告,并將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。
    業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。
    第十三條 首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則,選舉產生業主委員會,批準業主委員會工作規則等。
    業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具委托書。
    物業管理區域內人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。
    業主代表參加業主大會會議前,應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需要業主投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
    第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
    (一)有20%以上業主提議的;
    (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
    (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
    業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。
    業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主,并將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。
    第十五條 管理規約、業主大會議事規則的內容應當依據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》的相關規定制定。
    管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效,并由業主委員會在物業管理區域內公告。
    第十六條 業主大會、業主委員會作出的決定和管理規約、業主大會議事規則應當符合法律、法規的規定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
    業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,市房地產管理局或者開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府,應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。
    業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
    第十七條 業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》規定條件,其組成人員還不得有下列行為:
    (一)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務;
    (二)接受可能妨礙公正履行職務的其他不當利益。
    第十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。
    業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會。
    前款規定的備案事項發生變更的,業主委員會應當在30日內書面告知市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府以及所在地的居民委員會或者村民委員會。
    第十九條 業主委員會任期一般為三年,其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府應當督促限期換屆。
    業主委員會任期屆滿后,應當將其保管的檔案材料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
    業主委員會組成人員資格終止或者業主委員會任期屆滿后拒不移交上款規定所保管的資料和財物的,業主委員會其他組成人員、新一屆業主委員會可以請求公安機關協助移交。
    第二十條 業主委員會委員具有國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》規定應當終止資格情形之一、或者具有本辦法 第十七條規定行為之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止,并以書面形式在物業管理區域內公告。
    經業主委員會或者20%以上業主提議,認為有必要增減或者調整業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。
    業主委員會發生人員變更的,應當在10日內將變更情況報市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會。
    第二十一條 業主大會、業主委員會開展工作的經費,以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

    第 三 章 前期物業管理

    第二十二條 新建住宅小區配套建筑及設施設備的建設,應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家有關設計規范和工程建設標準。
    第二十三條 建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業,經市房地產管理局批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
    第二十四條 建設單位應當依照國家公布的前期物業服務合同示范文本,與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,并在簽訂后15日內報市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案,
    第二十五條 前期物業服務合同簽訂生效后,建設單位應當根據物業服務質量等級和物業總建筑面積,向選聘的物業服務企業提供物業服務開辦費,以保障物業服務企業進駐后的正常辦公開支,經費數額標準由建設單位與選聘的物業服務企業根據實際情況協商確定,并在前期物業服務合同中明示。
    建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
    建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與。
    第二十六條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前,應當向市房地產管理局報送相關資料,申請進行前期物業管理現場調查認定。
    第二十七條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合《安徽省物業管理條例》規定的物業交付條件后,建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時,應當向前期物業服務企業移交下列物業檔案資料:
    (一)物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖、單體建筑、結構與設備竣工圖,配套設施設備、 地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料;
    (二)供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同或協議,消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證與保修卡、保修協議,共用設施設備的安裝、使用和維護保養等資料;
    (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
    (四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備、園林施工圖紙及樹種的清單;
    (五)物業管理所必需的其他資料,包括有關房屋權屬的申請登記資料,工程驗收的各種簽證、記錄、證明,業主相關資料及房屋面積清冊等。
    未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并作出限期補交的書面承諾。
    前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行現場查驗,發現問題應當及時書面告知建設單位整改,并應當將查驗情況書面報送市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案。
    市房地產管理部門可以對物業移交事項進行現場綜合查驗;對綜合查驗發現的問題,及時責令建設單位整改。
    綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。
    第二十八條 建設單位應當依照國家公布的臨時管理規約示范文本,制定臨時管理規約,報市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
    建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示,并向物業買受人提供書面公示材料。
    物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當就遵守臨時管理規約予以書面承諾。
    在首次業主大會通過的管理規約生效后,臨時管理規約即行失效。
    第二十九條 建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
    建設單位銷售物業時,不得承諾減免物業服務費。
    前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件,對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
    第三十條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
    物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑,由建設單位在物業項目綜合查驗合格后60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中對屬于業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載,業主有權查詢。
    第三十一條 物業服務用房的配置應當符合下列規定:
    (一)物業管理區域物業總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百平方米配置;總建筑面積五萬至二十五萬平方米的,按照物業總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按1‰的標準配置;
    (二)物業服務用房應當在地面以上,便于開展物業服務活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能。
    物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中,業主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。
    建設單位應當為物業服務用房及共用設施設備配置獨立的供水、供電等計量器具。
    建設單位移交物業服務用房,不得收取任何費用。
    未經業主大會或者建設單位的同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。
    第三十二條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并優先滿足業主需要。
    建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,并應當首先滿足業主或者物業使用人的需要,不得出售給業主以外的單位或者個人;業主或者物業使用人要求承租的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。
    物業管理區域機動車庫、車位不足時,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位的,應當確保消防通道和道路暢通。
    施劃機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續,應當依法辦理。
    規劃、消防、公安機關和交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車位施劃的指導。
    第三十三條 前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會或者建設單位。
    建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。泄露業主個人信息資料,影響業主正常工作、生活的,業主有權向有關行政主管部門舉報。
    第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
    建設單位按照有關規定提取的物業工程質量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。

    回帖時間:2013-07-15 17:38:15
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    第 四 章 物業管理服務

    第三十五條 物業服務企業應當按照國家規定,具備相應的資質,不得超越資質等級承接物業服務業務。
    注冊地非本市的物業服務企業,在本市承接物業服務項目,應當向市房地產管理局備案。
    從事物業管理的人員應當按照國家規定,取得職業資格證書。市房地產管理局應當加強物業管理專業人才隊伍建設,建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。
    第三十六條 物業服務企業享有國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》規定的權利,并應當依法履行以下義務:
    (一)以為業主服務為宗旨,提高服務質量和水平;
    (二)按照物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務;
    (三)按照規定公布物業服務費收支情況;
    (四)接受業主委員會和業主的監督;
    (五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;
    (六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
    物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。未履行約定的,應當依法承擔相應的法律責任。
    第三十七條 業主委員會應當依照國家公布的物業服務合同示范文本,與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當在合同簽訂之日起15日內,報市房地產管理局、開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案。
    第三十八條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的,業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示,并按照業主大會規定的程序確認變更合同。
    前款規定的公示時間不得少于10日。
    第三十九條 物業服務合同期限屆滿前90日,業主委員會應當召開業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的,應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的,應當依法重新選聘新的物業服務企業。
    第四十條 提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當提前90日報市房地產管理局批準,并報送物業所在地的開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府備案;同時書面告知合同另一方,并在物業管理區域內公告,。
    第四十一條 物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業與業主委員會或者建設單位按照法律、法規規定和合同約定,履行下列交接義務:
    (一)移交本辦法第三十三條第一款規定的財物與資料;
    (二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;
    (三)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
    (四)撤出物業服務區域內的服務人員;
    (五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
    業主大會重新選聘物業服務企業后,業主委員會或者建設單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業,原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
    物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
    第四十二條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由建設單位或者業主委員會與物業服務企業按照國家和省、市物業服務收費的規定,在物業服務合同中約定。
    實行政府指導價的,由市物價局會同市房地產管理局按照國家和省物業收費管理規定,根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況,另行制定具體的收費辦法和標準。
    物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
    第四十三條 物業服務企業應當明碼標價,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況,在物業管理區域的顯著位置公示。
    物業服務企業可以根據業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。
    物業服務企業應當按照國家和省、市有關規定,公布物業服務收費收支情況,業主委員會應當對所公布的物業服務費進行監督核查,并將核查報告在本物業管理區域內公布。
    市物價局應當會同市房地產管理局,加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。
    第四十四條 已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔。業主與物業使用人約定交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。未交付業主的物業,物業服務費由建設單位承擔。
    前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。
    業主應當按時足額交納物業服務費用,未按時足額交納的,物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費業主名單及欠費情況予以公示催交。
    第四十五條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當每年度向業主委員會或者建設單位書面報告,并在物業管理區域內公告。
    物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作,制定物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性事件應當采取應急措施,及時報告有關行政管理部門和相關單位,并協助做好救助工作。
    物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,不得侵害公民的合法權益。
    第四十六條 物業管理區域內,供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主,直接為業主服務。
    供水、供電、供氣等單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按約定支付手續費。
    物業服務企業代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
    第四十七條 市房地產管理局和開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理投訴受理制度,對業主、業主委員會、物業使用人及物業服務企業在物業管理活動中的投訴,應當自收到之日起15日內進行調查、處理,并將調查處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的,投訴受理機關應當轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
    第四十八條 市房地產管理局應當加強對物業服務企業監督管理,定期對其服務質量進行考核,促進物業服務企業提高服務水平。
    公安、工商、環保、衛生、城管、住建等行政管理部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、違章搭建、房屋使用與物業綜合驗收等監督管理,依法處理違法行為。
    實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由市房地產管理局會同開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府召集,居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議,協調解決下列事項:
    (一)業主委員會未依法履行職責;
    (二)業主委員會未依法換屆;
    (三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;
    (四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
    (五)其他需要協調解決的事項。

    第 五 章 物業的使用和維護

    第四十九條 物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。
    業主或者物業使用人在房屋裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;物業服務企業應當告知業主或者物業使用人房屋裝飾裝修中的禁止行為、允許施工的時間、裝飾裝修垃圾的清運與處置等注意事項,并加強巡查。
    物業出租的,業主應當在簽訂物業租賃合同后,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
    物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約或者臨時管理規約的有關規定。
    物業使用人違反本辦法和管理規約或者臨時管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。
    業主轉讓物業時,應當按照規定結清物業服務費用,權屬登記部門應當查驗業主物業服務費用交納情況。
    第五十條 物業管理區域內禁止下列行為:
    (一)拆改房屋承重結構;
    (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備和綠地、樹木綠化等設施;
    (三)違法搭建建筑物、構筑物;
    (四)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,將住宅改變為經營性用房;
    (五)擅自改變房屋外貌,影響他人生活、工作或者市容環境;
    (六)違反規定擺攤設點、占道經營;
    (七)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;
    (八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品、設置戶外廣告;
    (九)違反規定停放自行車和機動車輛;
    (十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;
    (十一)法律、法規和規章禁止的其他行為。
    違反前款規定的,其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者處理。
    第五十一條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的整潔、美觀。
    物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
    責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業養護,費用由責任人承擔。
    第五十二條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。
    第五十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的,經營者應當在征得相關業主、業主大會和物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續,并應當交納經業主大會或者物業服務企業同意的共用物業使用費。共用所得收益30%用于物業管理公共服務費,70%納入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定使用。
    物業服務企業在征得相關業主、業主大會或者建設單位同意后,可以利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動,經營所得收益按照前款共用物業使用費的比例方法使用。
    第五十四條 建設單位應當在物業建成后,將供水、供電、供氣、通訊、電視等設施,按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。
    供水、供電、供氣、通訊、電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
    前款規定的單位委托物業服務企業代為維修、養護的,應當簽訂委托合同,并支付相應的維修、養護費用。
    第五十五條 物業專項維修資金的歸集、管理與使用,按照《桐城市物業專項維修資金管理暫行辦法》的規定執行。

    第 六 章 法律責任

    第五十六條 業主、物業使用人或者建設單位、物業服務企業有下列行為之一的,依照《安徽省物業管理條例》的規定處罰:
    (一)拆改房屋承重結構的;
    (二)侵占房屋共用部位、公共場地的;
    (三)損壞共用設施設備和綠地、樹木綠化等設施的;
    (四)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書從事物業管理活動的;
    (五)建設單位未按規定交付物業服務用房的;
    (六)建設單位或者物業服務企業未經業主大會同意,擅自改變物業服務用房用途的。
    第五十七條 違反本辦法第五十條第一款第四項規定,擅自將住宅改變為經營性用房的,由業主委員會或者物業服務企業報請物業所在地的開發區管委會或者街道辦事處或者鎮人民政府以及居民委員會或者村民委員會,根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的,由市房地產、規劃、工商、環保、城管等有關行政主管部門責令限期改正,恢復原狀;情節嚴重的,可處以五千元以上一萬元以下的罰款。
    第五十八條 違反本辦法第三十二條第三、五款規定,在物業管理區域內機動車所有人或者使用人未按照規定停放車輛的,物業服務企業應當及時予以勸阻;涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設施情節嚴重的,物業服務企業應當及時上報公安機關、消防機構、城管部門依法處理。
    第五十九條 違反本辦法第二十三條規定,住宅物業建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業、或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由市房地產管理局責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。
    第六十條 違反本辦法第三十二條第二款規定,業主或物業使用人要求承租機動車庫、車位,建設單位以只售不租為由拒絕的,由市房地產管理局責令限期改正,逾期不改正的,可以處五百元以上一千元以下罰款。
    第六十一條 違反本辦法第二十四條、第三十七條規定,建設單位、物業服務企業未按照規定辦理前期物業服務合同、物業服務合同備案的,由市房地產管理局責令限期改正,逾期不改正的,可處以一千元罰款。
    違反本辦法第二十七條、第四十一條第一款規定,建設單位、物業服務企業未按照規定辦理有關移交手續的,由市房地產管理局責令限期改正,逾期不改正的,予以通報,處以一萬元以上十萬元以下的罰款。
    第六十二條 違反本辦法第二十七條第三款規定,物業服務企業未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的,由市房地產管理局責令限期改正,逾期不改正的,處以一千元罰款。
    違反本辦法第四十三條規定,物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關事項的,由市物價局責令限期改正,逾期不改正的,可以處一千元以上五千元以下的罰款。
    違反本辦法第四十一條第三款規定。物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止服務的,由市房地產管理局責令限期改正,逾期不改正的,處以五萬元以上十萬元以下的罰款,記入信用檔案并依法降低或者取消其資質。
    違反本辦法第三十五條第一款規定,物業服務企業未取得經營資質從事物業服務經營或者無資格證書從事物業管理服務或者超越資質經營的,由市房地產管理局責令限期改正;逾期不改正的,沒收違法所得、處以五萬元以上二十萬元以下罰款;
    違反上款規定,給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
    違反上款規定,情節嚴重的,市工商局依法吊銷營業執照,市房地產管理局同時取消違法企業資質證書。
    第六十三條 違反本辦法規定,市房地產管理局、開發區管委會、街道辦事處、鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處分:
    (一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;
    (二)違法實施物業管理行政許可的;
    (三)違反物業管理投訴處理規定的;
    (四)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
    (五)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

    第 七 章 附 則

    第六十四條 本辦法下列用語的含義是:
    (一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;
    (二)“自用部位” 是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);
    (三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
    (四)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
    第六十五條 本辦法自發文之日起執行。

    回帖時間:2013-07-15 17:38:39
    回復:物業管理 我市出臺新規定
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    桐城市房地產管理局

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    桐城市物業專項維修資金管理暫行辦法

    第 一 章 總 則

    第一條 為了加強物業專項維修資金管理,保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護物業專項維修資金所有人的合法權益,根據國家《物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等相關法律法規的規定,結合本市實際,制定本暫行辦法。
    第二條 本暫行辦法適用于本市行政區域內物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。
    本暫行辦法所稱物業專項維修資金,是指業主交存的專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。
    第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本暫行辦法規定交存物業專項維修資金。
    前款住宅物業,屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
    業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。
    第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
    第五條 市住建局負責指導、監督本市行政區域內物業專項維修資金的管理工作。
    市房地產管理局負責具體實施物業專項維修資金的管理工作。
    市財政、審計等有關部門應當按照各自職責,做好物業專項維修資金的監督工作。

    第 二 章 交 存

    第六條 首次物業專項維修資金由業主以購房款總額為基數,分別按照下列比例交存:
    (一)未配備電梯的,按照1%的比例交存;
    (二)配備電梯的,按照2%的比例交存。
    第七條 業主應當在辦理房屋所有權證前,將首次物業專項維修資金存入市房地產管理局委托銀行開設的物業專項維修資金專戶。
    未按前款規定交存首次物業專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付購買人,市房地產管理局不予辦理物業權屬登記。
    第八條 物業專項維修資金專戶管理銀行收取物業專項維修資金,應當向交存人出具安徽省人民政府財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。
    第九條 一幢房屋的物業專項維修資金余額低于首次交存額的30%時,該幢房屋的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的,經所在單位證明,可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金帳戶內的存儲余額。
    物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定,提交業主大會決定后,由業主委員會具體實施。
    第十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益,在扣除物業服務企業代辦費用后,應當將所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費,70%納入物業專項維修資金,在物業管理區域內統籌使用,但業主大會另作決定的除外。

    第 三 章 管 理

    第十一條 業主交存的物業專項維修資金,由市房地產管理局代管。
    市房地產管理局應當通過招標選擇商業銀行,作為本市行政區域內物業專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開設物業專項維修資金專戶。
    開設物業專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設立帳戶,并按幢、按戶房屋門牌號設置分戶明細帳目;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設立帳戶,并按戶房屋門牌號設置分戶明細帳目。
    物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記帳到戶,結息到戶。
    第十二條 業主大會成立后,業主委員會應當到市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額,并在物業管理區域內公示。
    業主未交存物業專項維修資金的,業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的,業主委員會可以向人民法院起訴。
    第十三條 業主轉讓物業時,應當結清物業專項維修資金,物業專項維修資金尚有節余的,應當隨物業所有權同時轉讓過戶;未結清物業專項維修資金的,市房地產管理局不予辦理物業轉讓手續。
    物業因拆遷或者其他原因滅失的,市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當將業主交存的物業專項維修資金帳面余額返還業主。

    第 四 章 使 用

    第十四條 物業專項維修資金的使用,應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。
    第十五條 物業專項維修資金的使用范圍包括:
    ㈠物業共用部位維修工程
    1、主體承重結構部位損壞,需要拆換、加固的;
    2、戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的;
    3、整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上,需要修繕的;
    4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的;
    5、經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。
    ㈡物業共用設施設備維修、更新、改造工程
    1、物業管理區域內路面破損30%以上,需要整體修復的;
    2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞,需要更新、改造的;
    3、智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的;
    4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件,一次性費用超過電梯原造價20%的;
    5、二次供水及消防水泵等因損壞,需要更新、改造的;
    6、物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞,需要整體修繕、更新的;
    7、經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。
    第十六條 物業管理的下列費用,按照以下規定承擔,不得從物業專項維修資金中列支:
    ㈠物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;
    ㈡物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用,由建設單位承擔;
    ㈢物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、寬帶網絡、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用,由有關單位依法承擔;
    ㈣物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。
    第十七條 使用物業專項維修資金應當遵循下列程序:
    ㈠實施物業管理已經成立業主大會的,對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造,由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經業主大會通過后實施;對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。
    ㈡實施物業管理尚未成立業主大會的,由物業服務企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。
    ㈢未實施物業管理的,由該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出物業專項維修資金使用計劃,經具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。
    物業專項維修資金使用計劃,應當在物業管理區域內公示5日后,方可由業主大會或者業主進行表決。
    第十八條 發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會、物業服務企業或者居民委員會提出物業專項維修資金使用方案,經市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室審核后,預先從物業專項維修資金中撥付,再按照本暫行辦法第十七條規定程序補辦有關手續。
    第十九條 物業共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造,涉及尚未出售物業的,建設單位應當按照未出售物業的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。
    第二十條 物業維修和更新、改造費用按照下列規定列支:
    ㈠用于物業管理區域內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的,由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔,并從業主交存的物業專項維修資金中列支;
    ㈡用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的,由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔,并從相關業主交存的物業專項維修資金中列支。
    第二十一條 使用物業專項維修資金,應當向市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室提供下列材料:
    ㈠物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的材料;
    ㈡物業專項維修資金使用計劃;
    ㈢業主大會或者相關業主出具的書面確認證明;
    ㈣物業專項維修資金列支范圍的業主名冊;
    ㈤業主委員會、物業服務企業或者居民委員會出具的相關證明材料。
    市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當自接到前款規定的材料之日起2日內進行核實,符合物業專項維修資金使用規定的,應當通知物業專項維修資金專戶管理銀行辦理支付手續。
    第二十二條 使用物業專項維修資金的維修、更新和改造工程竣工后,應當依法組織工程竣工驗收,經驗收合格后方可交付使用。

    第 五 章 監 督

    第二十三條 市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統,記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況,向業主提供免費查詢服務。
    第二十四條 市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當通過業主委員會、物業服務企業或者居民委員會每年向業主公布物業專項維修資金收取、使用和管理等情況,接受業主的監督。
    業主對物業專項維修資金的交存、使用等情況有異議的,可以向業主委員會申請復核;對復核結果有異議的,可以向市房地產管理局申請重新復核。業主委員會和市房地產管理局應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。
    第二十五條 市房地產管理局及其物業專項維修資金管理辦公室應當接受審計部門對物業專項維修資金的審計監督。
    第二十六條 物業專項維修資金的財務管理和會計核算,應當符合財政部門的規定。
    市財政局應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
    第二十七條 物業專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷,應當符合市人民政府財政主管部門的規定,并接受其監督。

    第 六 章 法律責任

    第二十八條 開發建設單位未按本暫行辦法第十九條規定分攤維修和更新、改造費用的,市房地產行政主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。
    第二十九條 違反本暫行辦法規定,挪用物業專項維修資金的,由市房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用物業專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
    第三十條 違反本暫行辦法規定,使用、保存、核銷物業專項維修資金專用票據的,依照有關法律、法規的規定給予處罰。
    第三十一條 有關主管部門及物業專項維修資金管理辦公室違反本暫行辦法規定,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
    ㈠減免業主應當交存的物業專項維修資金的;
    ㈡不按照規定收取、管理物業專項維修資金的;
    ㈢挪用物業專項維修資金的;
    ㈣不按照規定對物業專項維修資金的使用進行監督的;
    ㈤有其他徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的。

    第 七 章 附 則

    第三十二條 公有住房出售后物業專項維修資金的交存、使用和管理辦法,由市人民政府另行制定。
    第三十三條 本暫行辦法施行前,沒有交存物業專項維修資金的,應當按照本暫行辦法規定的標準補交,補交物業專項維修資金的使用和管理,參照本暫行辦法執行。
    第三十四條 本暫行辦法所稱物業公用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
    本暫行辦法所稱物業共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
    第三十五條 本暫行辦法自發文之日起施行。

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    回復:物業管理 我市出臺新規定
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    長安新村沒有物業又該誰管?
    回帖時間:2013-07-15 20:19:26
    回復:物業管理 我市出臺新規定
    6 樓
    游客:103552

    發布時間: 2013-07-15 22:35:52
    未注冊






    這下好了呢我倒要看看你桐城興爾旺城北物業有多牛!!還能牛多久啊
    回帖時間:2013-07-15 22:35:52
    回復:物業管理 我市出臺新規定
    7 樓
    游客:080958

    發布時間: 2013-07-16 08:09:57
    未注冊






    香港廣場沒有物業管理,歸哪個部門管理啊?
    回帖時間:2013-07-16 08:09:57
    回復:物業管理 我市出臺新規定
    8 樓
    游客:092832

    發布時間: 2013-07-16 09:28:32
    未注冊






    小區內沒有物業管理該找誰?
    回帖時間:2013-07-16 09:28:32
    回復:物業管理 我市出臺新規定
    9 樓
    桐城黎民
    主題:1
    回復:65
    注冊時間:2011-11-21

    物業管理新規定內容太繁雜,太老套,應該化繁為簡,擺脫官文之氣!
    但愿"新規定"能直正體現人民精神、人性觀念和人民力量! 切不可加重居民額外負擔,更不要讓居民覺得又多了路菩薩多路香!!

    回帖時間:2013-07-16 10:54:23
    回復:物業管理 我市出臺新規定
    10 樓
    游客:110108

    發布時間: 2013-07-16 11:01:08
    未注冊







    請問房產局,有些小型住宿樓沒有物業管理,臟亂差如何管理?
    回帖時間:2013-07-16 11:01:08
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